El mercado inmobiliario actual, tanto la compra como la venta de una propiedad, se encuentra en una situación ideal para invertir nuestro patrimonio. En este sentido, cuencamirasol, una de las agencias más recomendadas del momento, ofrece su conocimiento especialista.

Panorama actual del sector inmobiliario

Según afirman los referentes del sector, muy pocas personas hubieran creído hace un año que el mercado iba a recuperarse de esta manera. Javier, de Cuenca Mirasol, fue uno de los primeros en advertir que, en un mercado como el de Valencia, la apertura de la actividad representaría un repentino aumentó en la circulación de capital acumulado durante la pandemia.

En efecto, si bien las ventas se encontraban cayendo en picado y la mayoría de las actividades de desarrollo residencial habían sido suspendidas, Valencia disponía —y todavía dispone— de una de las economías de mayor desarrollo en el último tiempo y el ingreso promedio es alto. Por este motivo, Javier y otros referentes advirtieron que la situación no era tan precaria como algunos informes planteaban.

De esta proyección, Cuenca Mirasol se encargó de capitalizar el mercado apenas se abrió el comercio y el turismo, ganando una porción mayor en la compraventa residencial y posicionándose como uno de los referentes del momento. Sin embargo, no es ningún secreto que el sector se enfrenta con algunos problemas; la recuperación económica es heterogénea y existen ciertas dificultades en cuanto a la escasez del suelo y la falta de mano de obra en la construcción.

De hecho, el encarecimiento de las materias primas afecta al sector inmobiliario dedicado a la construcción y el desarrollo urbano; existen incertidumbres en cuanto a la movilización de capitales y el futuro legislativo de la actividad. Según trascendió durante la Feria Inmobiliaria Urbe del viernes 22 de octubre, existe una muy fuerte corriente de sostenibilidad y eficiencia que se percibe en los proyectos de este tipo.

Desde el foro advirtieron que debe favorecerse la inversión para garantizar la rentabilidad de la enorme demanda de la vivienda unifamiliar en el área metropolitana de Valencia y sus alrededores. La fortaleza del mercado puede ayudar, además, a mejorar la situación de otros sectores en los que la recuperación económica se encuentra retrasada.

Por su parte, el capital humano se encuentra altamente profesionalizado para responder ante la situación y el incremento en la demanda, la cual se encuentra desbordada tras el confinamiento; aparentemente, se resignificó la relación de la población promedio respecto con su vivienda y hogar. Gracias a ello, se ha podido capitalizar la reactivación económica y conseguir cierta estabilidad.

Mercado inmobiliario

La oferta en la zona metropolitana de Valencia, actualmente, no alcanza para abastecer a la demanda de bienes inmuebles para la vivienda y el alquiler. Esto no sorprende, si se tiene en cuenta que existe una reticencia por parte de propietarios de sacar sus propiedades a un mercado que, durante el pasado año, no rindió de la mejor manera.

Efectivamente, mientras que en la década del noventa se promediaban alrededor de tres mil viviendas por año, durante el último año se promedian unas mil seiscientas. De esta manera, el mercado valenciano perdió algo de su beneficio en cuanto a la inversión de gran capital y desarrollo inmobiliario de grandes proyectos.

La tendencia constructiva parece orientarse hacia la accesibilidad y la sostenibilidad mediante la inversión en proyectos de viviendas con un mejor rendimiento de consumo energético y diseño ergonómico. Esto pretende desarrollar la conciencia ambiental y responsabilidad social. Muchos profesionales se especializan en este rubro y en la necesidad de construir un suelo sostenible a largo plazo.

En cuanto a la cotización de los bienes y las propiedades del mercado, todos los especialistas concuerdan en que la falta de suelo y la gran demanda constituyen un marco de especulación muy fuerte que condiciona cualquier operación; comercial, residencia, arrendamiento, etc. Los precios de los bienes aumentan paulatinamente y alcanzan aquellos previos a la pandemia.

El negocio de comprar y vender casas resulta muy lucrativo en Valencia, tanto para la persona que busca vender, ya que puede obtener un gran precio —y movilizar ese capital en algún emprendimiento—; y, por otro lado, para la que compra, ya que se garantiza que eventualmente la revalorización del bien funcionará a su favor.

Desde el punto de vista de la demanda, el cliente se encuentra mejor capacitado para reconocer el valor del servicio inmobiliario y la necesidad de contar con agentes de venta y soluciones financieras de calidad. La preferencia por las viviendas que cumplan con los nuevos parámetros de eficiencia y consumo responsable es evidencia de este cliente más informado y comprometido con su entorno.

Existen algunas preocupaciones en cuanto al ámbito de la construcción por la presencia de ciertos factores que golpean al sector de varias maneras; por ejemplo, el aumento en el precio de la materia prima condiciona el rendimiento de la inversión, lo que eventualmente impacta de manera negativa en el precio de la vivienda nueva. Preocupaciones como estas, sin embargo, parecen marginales respecto a las previsiones de crecimiento.

En resumen, el mercado goza de buena salud: se trata de un gran momento para la actividad inmobiliaria en general. Si bien algunos de los problemas más graves, como la escasez de suelo o el encarecimiento de la materia prima, condiciona los proyectos y desarrollos residenciales, lo cierto es que el mercado inmobiliario de Valencia es uno de los más importantes de la región.

Comprar y vender casas

Frente a este panorama, resulta fundamental disponer de un agente capaz de tasar el bien y colocarlo en el mercado que le corresponde. En la mayoría de los casos, esto funciona en ambos sentidos; valorar una propiedad y ofrecerla o, a la inversa, tomar un presupuesto para comprar y encontrar una oferta que valga ese precio.

Según Cuenca Marisol, una agencia de larga trayectoria en el rubro, estos son los dos pilares principales de la actividad; determinar el valor de una propiedad y encontrar un mercado —tanto para venta como para la compra—. Sin embargo, hoy esto resulta mucho más sencillo que años atrás; basta con realizar una consulta web.

Por ejemplo, Cuenca Marisol ofrece una valoración eficaz en 24 horas. Según ellos, es necesario reducir al mínimo el tiempo que una propiedad se encuentra en el mercado. Justamente por eso, la experiencia es fundamental para perfilar la formalización de la operación según el tipo de bien y actividad en que este se inscriba.

El negocio de la compraventa de bienes inmuebles suele constituirse en subgrupos dependiendo del tipo de propiedad o emprendimiento en el que se especialice; tanto por el valor de las propiedades, su condición histórica, utilización o simplemente por sus características constructivas o urbanísticas, este negocio consiste en conocer los mercados y conseguir ingresar en ellos.

Los gastos inmobiliarios que surgen de la gestión de las operaciones suelen correr por cuenta del vendedor. La agencia cobra en forma de comisión por el trabajo de promocionar y efectivamente vender la propiedad, pero aquellos gastos que surjan de su acondicionamiento para la venta y gastos publicitarios, entre otras cosas, deberán ser costeados por el propietario.

Asistiendo a la compra, son responsables de presentar a los compradores toda la información pertinente para que estos puedan evaluar la propiedad de manera íntegra; documentos necesarios, requisitos del contrato, tramitación y demás menesteres asociados con la transacción.

Respecto a este último punto, se ocupan de averiguar si una propiedad debe algún impuesto o es objeto aval de una hipoteca, o si su integridad física es consistente con la declarada, y pueden también averiguar cuánto trabajo requiere dicha propiedad para ser restaurada.

Asimismo, asisten en la preparación de un presupuesto y disponen de una cartera de seguros y prestadores financieros que pueden solventar la restauración. Muchas agencias incluso se ocupan de realizar la supervisión de la obra una vez ejecutado dicho presupuesto.

En total, se pueden diferenciar las distintas tareas que intervienen en el negocio según la etapa del proceso de compraventa en el que se encuentre la propiedad.

Comprar una casa

Comprar una casa es una actividad comercial que se enfoca principalmente en la valoración y adquisición de un bien inmueble. Justamente por eso, la intervención de un agente inmobiliario resulta esencial para obtener la propiedad que una persona requiere según capacidad económica.

Existen diferentes formas de lograr esto y tipos de propiedades que pueden obtenerse nuevas, usadas o construidas como parte de un proyecto inmobiliario. La valorización de la vivienda se realiza en función de diferentes magnitudes como son el tamaño, el diseño o la ubicación. Sin embargo, es el mercado lo que finalmente determina el valor de la propiedad.

Un agente inmobiliario debe poder ofrecer soluciones comerciales para maximizar el rendimiento del presupuesto y obtener la mejor propiedad disponible. Importará su entorno y el acceso a servicios públicos, espacios abiertos y verdes, su cercanía a centros comerciales o rutas de acceso —entre muchos otros factores—.

Al mismo tiempo, el negocio de comprar una casa contempla la gestión de la operación y su tramitación, así como también supone la negociación del contrato y sus condiciones. La agencia deberá dar a conocer las características de la propiedad —integridad, estado fiscal, cargas financieras, etc.— y solicitar, en dicho caso, que sean deducidas dichas cargas del precio final.

Aquí resulta fundamental la asistencia en materia de servicios financieros, ya que la persona promedio solo puede acceder a una vivienda unifamiliar típica solicitando un desembolso hipotecario de envergadura, el cual suele representar alrededor del ochenta por ciento del valor total de la propiedad y por el cual se le solicita al comprador la presentación del veinte por ciento restante.

Para finalizar, la gestión de la compra incluye aquellos requerimientos asociados a la certificación de la operación y su eventual registro frente a notario público. Este gasto suele correr por parte del vendedor, pero como se trata de un acuerdo bilateral entre dos partes, las costas pueden ser unilaterales o compartidas.

En la escritura resultante deberá constar toda la información correspondiente a la propiedad y la identidad de su nuevo propietario. Deberá figurar la descripción del bien, sus cargas fiscales, los detalles de la operación relativos al precio y método de pago y figurar si el inmueble dispone de alguna condición especial.

Vender

En el caso del negocio de venta de residencias unifamiliares y vivienda, una determinada agencia debe disponer de los requerimientos legales y gestionar la operación en su totalidad, por lo que luego percibirá una comisión, en caso de una venta, proporcional a una parte del total de la operación.

La venta de la propiedad se enfoca principalmente en encontrar un comprador lo antes posible, respetando los requisitos del propietario y sus condiciones. En este sentido, resulta fundamental la capacidad de la agencia inmobiliaria para tasar el bien para conseguir un buen rendimiento entre el tiempo que la propiedad se encuentre en el mercado y su precio.

Por el mismo motivo, los agentes y agencias del rubro se encargan de realizar promoción y la presentación de la propiedad y negociar en nombre de su propietario para conseguir el mejor acuerdo. Esto supone un acondicionamiento según el mercado y el tipo de comprador que se busca captar.

En este punto entra en juego la capacidad de negociación del agente que realice la venta, justamente porque debe actuar como un agente de venta. Esta tarea supone conocer cuál es la mejor oferta y qué perspectivas existen en caso de no conseguirse la que uno busca. En la negociación esta capacidad del agente es esencial para que se cumplan nuestras condiciones.

La tramitación legal del contrato de compraventa o, en su defecto, la firma de un contrato de arras es otra de las tareas de las que una agencia inmobiliaria se ocupa. Su gestión y experiencia agiliza el proceso y le brinda conocimiento sobre los distintos requerimientos legales para formalizar la operación.

La agencia luego se encarga de registrar el contrato frente a un notario público que valide el documento. Esto se realiza en mutuo acuerdo con la parte compradora, la cual tiene derecho a inspeccionar el contrato y exigir su rectificación en caso de no estar conforme con alguna de las pautas contenidas en este.