Entidades financieras y aseguradoras como Santander o Mapfre han lanzado una ofensiva para comercializar hipotecas inversas entre las personas mayores, pero para los particulares la mejor opción es la nuda propiedad: a pesar de perder la propiedad de la vivienda, obtienen mucho más dinero y siguen viviendo en ella el resto de su vida.

Según explica el consultor inmobiliario Eduardo Molet la fórmula que más rentabilidad ofrece es la de la venta de la nuda propiedad, que permite obtener hasta 123 mil euros por una vivienda de tipo medio (unos 70m2 en una ciudad). La hipoteca inversa, les permite cobrar una pequeña mensualidad, que se sitúa en los 440 euros, hasta su fallecimiento. “Normalmente, no se alcanza a cobrar lo que se ingresa con la venta de la nuda propiedad, compensando la gran desventaja que presenta, que es la pérdida de la propiedad. Además, igual que con la hipoteca inversa, pueden seguir vivienda en su cada el resto de su vida sin preocupaciones”.

Eduardo Molet es uno de los grandes expertos en este activo inmobiliario que ahora está en el punto de mira del mercado, por los grandes movimientos de compraventas y transacciones que puede llegar a generar en los próximos años. El consultor estima que en los próximos cinco años, las compraventas de nuda propiedad podrían crecer a un ritmo anual del 23%.

Los pequeños propietarios, los particulares, deben tener en cuenta las ventajas y desventajas de cada una de estas fórmulas, nuda propiedad e hipoteca inversa, pero la principal, la rentabilidad económica, sitúa muy por encima a la primera. “Aunque resulta difícil estimar en qué proporción es más ventajosa la una que la otra, porque depende de los años que esté cobrando y viva el usufructuario o propietario, lo cierto es que la venta de la nuda propiedad es a priori más rentable”, explica Eduardo Molet, que ilustra las diferencias las diferencias entre una y otra con un ejemplo: una persona de 80 años con una vivienda de 400.000 euros, si contrata una hipoteca inversa recibe una renta mensual mientras viva de unos 800 euros al mes o 160.000 euros de una sola vez, pero si vende la nuda propiedad, recibe de una sola vez unos 280.000 euros. En el caso de propietarios más jóvenes (68-70) años, por una propiedad tasada en 240 euros, recibirían 170€ al mes con una hipoteca inversa, y unos 120 mil de una sola vez vendiendo la nuda propiedad.

Nuda Propiedad vs. hipoteca inversa

Esta hipoteca ofrece liquidez extra mensual de por vida utilizando la vivienda como garantía hipotecaria. Se puede recibir un importe único al inicio, una mensualidad, o una combinación de ambos. Con ella no se pierde la propiedad de la vivienda y el banco no puede reclamar el dinero del crédito mientras el beneficiario viva. También cuenta con incentivos y deducciones fiscales. La cantidad mensual que ofrece es pequeña, porque tasan las viviendas a la baja (un 70% de su valor en el mercado). Al años del fallecimiento del titular, los herederos deben devolver todo el dinero del crédito con un tipo de interés alto (6% más gastos), o pierden la vivienda heredada. Para que la hipoteca inversa sea rentable, se tiene que obtener una tasación por encima de los 200 mil euros, y aún así, no se llegará a recibir el importe máximo que se alcanzaría con la venta de la nuda propiedad.

La nuda propiedad permite obtener una cantidad importante de dinero de una sola vez (la media se sitúa en los 150 mil euros), manteniendo el usufructo vitalicio. A mayor edad de la persona, mayor importe se paga por la nuda propiedad. El vendedor puede seguir viviendo en la propiedad hasta el final de su vida. Con esta venta, los gastos también serán menores para el vendedor, ya que pasaría a pagar solamente aquellos correspondientes a los consumos ordinarios de la vivienda (agua, electricidad, gas…), mientras que el inversor se haría cargo desde ese momento del IBI y las derramas extraordinarias de la vivienda.

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