La Ley de Vivienda introduce importantes cambios para los arrendadores e inquilinos de cara al 2025. Desde la inmobiliaria Revel se analizan las implicaciones de estas medidas, centradas en la limitación del incremento de alquileres y la creación de zonas tensionadas. Sin embargo, estos esfuerzos no abordan completamente el desequilibrio entre oferta y demanda que desde hace tiempo afecta al mercado inmobiliario.

La ley limita la subida de los alquileres al 3% en la revisión de contratos y desvincula su cálculo del Índice de Precios de Consumo (IPC), a la espera de un nuevo índice de referencia. Asimismo, se han establecido las denominadas «zonas tensionadas», que corresponden a áreas donde el costo de la vivienda supera el 30% de los ingresos medios de un hogar, o donde el precio del alquiler ha crecido al menos tres puntos por encima del IPC en los últimos cinco años.

No existe una mejora sustancial en la accesibilidad de la vivienda

Quico Barceló, socio de la inmobiliaria Revel, comenta: “si bien la intención de la Ley de Vivienda es aliviar la presión sobre los inquilinos en zonas con alta demanda, no se está abordando el problema de raíz. La oferta y la demanda no están equilibradas desde hace tiempo, y la intervención del gobierno, por muy bienintencionada que sea, no está logrando una mejora sustancial en la accesibilidad de la vivienda”.

Los precios se siguen incrementando

A pesar de estas iniciativas, los problemas estructurales persisten. En los últimos años, las cifras reflejan una tendencia al alza en los precios del alquiler, con un incremento del 11% en toda España, y de hasta el 16% en Madrid y el 13% en Barcelona. En muchas comunidades donde se han implementado controles de precios, los alquileres han continuado subiendo al mismo ritmo que en zonas sin limitaciones, evidenciando que la intervención no ha tenido el impacto esperado en la reducción de precios.

“Las limitaciones de precios no están funcionando como se esperaba. Lo que vemos es que los precios en las zonas intervenidas no han tenido una variación significativa respecto a las zonas sin limitaciones. La intervención ha sido demasiado superficial, sin tratar el problema de fondo, que es la escasez de oferta y la falta de incentivos para que los propietarios pongan más viviendas en alquiler”, afirma Carles de la Iglesia, socio de la firma.

Críticas a la demonización de los alquileres turísticos y de temporada

Los gobiernos locales han adoptado una postura de restricción hacia los alquileres turísticos y de temporada, con el objetivo de liberar estas propiedades para el mercado residencial. Sin embargo, desde Revel se señala que esta medida resulta insuficiente. En Madrid, solo el 3,4% de las viviendas en régimen de alquiler están destinadas al turismo, mientras que en Barcelona representan el 3,3% del parque de alquiler. Estas cifras sugieren que su impacto en el mercado general sería limitado.

“Es un error demonizar los alquileres turísticos. Este segmento cubre una demanda real de turistas y trabajadores internacionales, como los nómadas digitales, que requieren soluciones habitacionales. Los alquileres de temporada son una pequeña parte del mercado global, pero su eliminación no resolvería el problema de la escasez de vivienda para los residentes. El enfoque debería ser otro”, explica Xavier Aránega.

La necesidad de un cambio estructural en el mercado de alquiler

Desde Revel se propone una revisión más profunda y estructural de las políticas de vivienda, destacando que el problema central reside en la escasez de oferta y en el desajuste entre oferta y demanda. En Madrid y Barcelona, por ejemplo, existen más de 170,000 viviendas vacías que podrían reactivar el mercado. Sin embargo, se necesitan incentivos para que los propietarios renueven estas viviendas y las ofrezcan en alquiler tradicional, incrementando así la oferta y moderando los precios.

“La clave no es forzar a los propietarios a poner sus viviendas en alquiler, sino ofrecer incentivos para la rehabilitación y modernización del parque inmobiliario, que está muy envejecido, especialmente en los centros urbanos. Solo así lograremos que más viviendas se incorporen al mercado de alquiler tradicional, aumentando la oferta y reduciendo los precios”, señala Carles de la Iglesia.

La experiencia internacional demuestra que desregular y garantizar seguridad jurídica a los propietarios puede ser una vía eficaz. En Argentina, la reciente desregulación del mercado de alquiler ha generado una caída del 50% en los precios y un aumento del 170% en la oferta en solo un año.

Medidas adicionales para equilibrar el mercado

En lugar de depender excesivamente del sector privado, Revel sugiere que el Estado también debe asumir un rol activo en la solución de la crisis de vivienda. Entre las propuestas están la reducción de burocracia para la construcción de nuevas viviendas, la liberalización de suelo para proyectos residenciales, incentivos fiscales para la compra de la primera vivienda y la creación de un parque de vivienda pública, financiado directamente por el Estado.

“Es fundamental que el gobierno asuma su responsabilidad en la creación de vivienda pública. No podemos cargar todo el peso sobre el sector privado, que no debe asumir las obligaciones del sector público. Si se reducen los trámites burocráticos, se liberan suelos y se incentivan las inversiones, podremos equilibrar la oferta y la demanda sin necesidad de limitar precios”, concluye Xavier Aránega.

En conclusión, Revel sostiene que la nueva Ley de Vivienda no es suficiente para enfrentar el problema de fondo. Solo mediante un conjunto de medidas que combinen el aumento de la oferta, el incentivo a la inversión en rehabilitación y una política pública fuerte se podrá lograr un mercado de alquiler equilibrado, accesible y justo.

Acerca de Revel – https://www.revelbcn.com/

Revel nació en diciembre de 2021 tras la fusión de parte del equipo de La Sastrería Inmobiliaria y BDI Barcelona. La empresa, formada por profesionales con más de 15 años en el sector, aprovechó su experiencia para abrir mercado en Barcelona y ya expande sus servicios en Madrid.

Revel, consolidada como pionera en el mercado de House Flipping en la ciudad Condal, ofrece un innovador servicio de planes de venta a medida y está especializada en home staging. Desde su inicio ha sido fiel a su concepto de “boutique inmobiliaria” con un servicio global.